Статьи

Как купить квартиру и не схлопотать проблему?

 


 Эти рекомендации для тех, кто покупает недвижимость у хозяина, на вторичном рынке, не у застройщика.

 


  1. Возьмите в Госрегистре хронологию прав на квартиру. Стоит около 200 сом,


Выдают любому и сразу. Из этой бумаги вы увидите, когда и как квартира переходила из рук в руки и кому она принадлежит в настоящий момент.

 

Если видите, что за последние полгода-год квартира переоформлялась и даже и не один раз интересуйтесь подробностями. Возможно, была заключена незаконная сделка и сейчас на Вас заметают следы. Как минимум, повод обратиться к юристу!

 

Если из хронологии видите, что в течение последнего полугода квартира переходила

по наследству – тоже риск, вдруг объявится опоздавшие наследники.

 


  1. Заранее (не в момент сделки) попросите у хозяина его договор, по которому он


в свое время приобрел квартиру. Если вы видите, что квартира приобретена недавно (до года)

у сильно пожилого человека (в договорах пишут год рождения) поинтересуйтесь, что

с бывшим собственником и помните, что эта зона риска.

 


  1. Если Вам показывает квартиру собственник, а проживают другие люди, родственники, или квартиранты, не стесняйтесь, спрашивайте у этих проживающих, кто такие: арендаторы, родственники. В идеале заснять осмотр квартиры на видео и взять у проживающих бумагу, что они обязуются выселиться, а еще лучше, при продаже удержать с собственника какую-то сумму, до момента, когда эти люди выселятся и выпишутся все, кто был прописан.


 


  1. Если продавец действует по доверенности – неконтролируемая зона риска.


Просите явку собственника или рискуйте или отказывайтесь. Если очень хочется эту недвижимость купить, то нужно проверять доверенность, ехать к нотариусу, и пусть он по своим документам проверяет, давал ли он эту доверенность. Сейчас нарисовать фальшивый документ может даже школьник.

 


  1. Сейчас нет никакой необходимости оформлять договор купли-продажи у нотариуса. Можно оформить договор у нотариуса, но лучше оформить договор сразу в госрегистре. Почему? Бывают ситуации, когда между нотариусом (где покупатель уже отдал продавцу деньги) и Госрегистром успевают наложить арест на квартиру, и покупатель остается с арестом, без квартиры и без денег.


 

Конечно, теперь, когда вы знаете основные риски, то можете проверить недвижимость сами, но есть еще разные моменты, которых очень много, причем критическими могут быть не сами факты, а только их комбинации, которые все описать мы вам не сможем. Например, квартира куплена в браке, а муж умер, и что может случиться в этом случае? Как вариант: на долю мужа может претендовать, причем совершенно законно, ребенок от первого брака. Поэтому лучше довериться профессионалам, опытным адвокатам или агентствам недвижимости с хорошей репутацией.


Как продать свою недвижимость и не остаться на улице?

Здравствуйте меня зовут Елена Гононова, я директор компании Авангард Недвижимость, и я рассказываю вам о том, как правильно продать или купить недвижимость.

В прошлых статьях я вам рассказывала, как правильно оценить вашу квартиру для выгодной и быстрой продажи, а также как составить такой текст продающей рекламы, чтобы именно вашу квартиру выбрали покупатели.


Сегодня я расскажу вам несколько реальных историй, которые рассказали нам наши клиенты:


  1. Нурлан, продавец квартиры, принял задаток от покупателя. Позже покупатель объяснил, что хочет приобрести квартиру через ипотеку и сейчас у него на руках 30% суммы. В Гос. Регистре подписали сделку купли-продажи. Нурлан получил 30% и собрался вместе с покупателями в банк за остальной суммой. Но покупатели решили по-другому: они поехали на новую квартиру, поменяли замки и теперь живут там. Суды идут уже 5 лет, но Нурлан ничего не может доказать, ведь в договоре купли продаже указано, что расчет произведен полностью.
  2. Мунара хотела сделать подарок для своих детей. Она купила участок за 3.5 млн сом у человека, который продавал по доверенности. Через год появилась хозяйка, с Государственным Актом на данный участок, выданный ей еще 5 лет назад. Она все это время жила в Москве, а мошенники подделали доверенность и восстановили по ней документы в Гос.регистре. Спустя год, суд признал сделку мнимой, и Мунара лишилась участка и 3 500 000, мошенника не нашли…
  3. Самый распространенный случай – продавец квартиры или дома, пускает к себе покупателей, а их заходит 8 взрослых мужчин. Время 20 часов вечера, и они не уходят, пока продавец не возьмет задаток за квартиру на 10-15% ниже рыночной стоимости. Такое происходит, когда хозяйка одинокая женщина, или пожилые люди. Так продавцы теряют 200 000 – 300 000 сом, а те люди перепродают квартиру, получая эти деньги…


                Работа наших специалистов заключается в том, чтобы с вами ничего подобного никогда не произошло. Сейчас я расскажу что мы делаем, чтобы избежать ваших встреч с мошенниками.

В первом случае – покупка через ипотеку - наш специалист по недвижимости едет в банк и встречается с куратором покупателя, чтобы убедиться, что эти люди на самом деле готовы оформлять сделку купли-продажи через банк, они получили подтверждение от банка на получение ипотечного кредита. Далее на протяжении всего оформления сделка сопровождается нашим специалистом и контролируется на каждом этапе: при необходимости, получаем от банка гарантийное обязательство по перечислению денег от банка по факту оформления ипотечного кредита, помогаем сделать это максимально быстро. Покупатель на руки документы даже не получает.

Во втором случае – сделка по доверенности - проверили бы легальность документов у нотариуса, выехав на место, указанное в доверенности. А так как доверенность была фиктивная – значит никакого нотариуса мы бы не нашли. Таким образом, сделка с мошенниками не состоялась бы.

В третьем случае – показ недвижимости - благодаря эксклюзивному договору на продажу через агентство, к Вам покупатели приходят только с риэлтором. Ситуации с шантажом и угрозой жизни вообще не возникнет. И вы совершенно точно получите на руки сумму вашей недвижимости не ниже рыночной стоимости.

В сфере недвижимости крутятся большие деньги, что так привлекает мошенников. У них много способов обмануть людей. Если вы заключите договор с агентством, вы убережете и себя, и свои накопления.

Остались вопросы звоните: 0550817816

4 ответа на вопрос "Как продать быстрее?"

                                  


Стоит ли мне писать в рекламе стоимость? Или достаточно написать "цена договорная?"

Есть мнение, что если написать договорная цена – люди будут звонить и договариваться, я вас уверяю, не будут. Ваше объявление просто проигнорируют.


Как правильно описать недвижимость, чтобы мне звонили больше?

Итак – описание вашей недвижимости должно быть точным и конкретным, но не только – нужно описать преимущества тоже.

Например: "3-х квартира, 104 серии, 3 этаж, без ремонта, балкон застеклен , цена 45$" - это предложение, но какое-то оно не презентабельное.

 А если мы добавим встроенная кухня стоимостью  1500$ , в подарок – это уже становится интересно, ну это если у вас есть кухня и она в хорошем состоянии.

 Обманывать покупателей тоже нельзя. Или например:

"3-х комнатная квартира в 6 мкр. 104 серии, на 2 этаже, в хорошем состоянии, цена 45$,  окна выходят в ореховую рощу. 

Я думаю любителей природы у нас много. 

Такие слова как шикарный ремонт, при условии, что он шикарный, или прекрасное расположение – тоже помогут сделать ваше объявление более презентабельным.

Не нужно писать про ауру или уют, я часто видела такие объявления, особенно когда квартира была в плохом состоянии, попытка компенсировать ужас «уютом» не поможет, здесь вам поможет только снизить цену. 

Например, квартира вообще без ремонта, "на ремонт уступлю" – 

в этом случае шансы у вас увеличиваются, и это честно.


Как мне сделать рекламу еще более привлекательной для покупателя, чтобы продать быстрее?

Элемент, который должен быть в вашей рекламе – это дедлайн, то есть ограничение по времени. Например, "продаю в связи с выездом" – это наводит на мысль, что "людям надо срочно, может по цене уступят". 

Не важно, что вы не собираетесь продавать ниже рыночной  цены – объявление стало более привлекательное. 

"При покупке до 31 числа – подарю холодильник".  В Бишкеке это практикуется довольно часто, люди готовы поступиться чем-то если им нужно срочно. И, конечно,  все любят подарки.


Как еще я могу ускорить продажу с помощью рекламного объявления?

Самое простое и не менее эффективное – призыв к действию – простое – «звоните» или «звоните сегодня». Повысит количество звонков совершенно точно, по нашей статистике, где-то на 10%.

Как ускорить продажу недвижимости с помощью правильной рекламы.

Как написать продающее объявление для вашей недвижимости?

Какую рекламу выбрать платную или бесплатную? Что эффективнее?

Сегодня  вы узнаете:


  • Куда давать рекламу?
  • Платить за нее или нет?
  • Как написать правильный текст самому или с помощью шаблона? 
  • Получите 2 шаблона рекламы,  вы можете найти в конце статьи.


Как же написать правильную рекламу?

ПЕРВЫЙ ЭЛЕМЕНТ: Предложение.

Предложение – это конкретное описание того,  что вы продаете с обязательным указанием цены.

Есть мнение, что если написать договорная цена – люди будут звонить и договариваться, я вас уверяю, не будут. Ваше объявление просто проигнорируют.

Вам обязательно нужно описать ПОДРОБНО и ЧЕТКО, что вы продаете.

Например:

 если вместо - «кирпичный дом 4 комнаты на 5 сотках», вы напишите, «дом с хорошей аурой»,– вас проигнорируют!

Oписание вашей недвижимости должно быть точным и конкретным.

Но не только – нужно описать преимущества.

НАПРИМЕР:

«3 комнатная квартира 104 серии 3 этаж без ремонта балкон застеклен , цена 45$» 

Это предложение, но какое-то оно не презентабельное.

А если мы добавим:

«встроенная кухня стоимостью 1500$  в подарок» 

Это уже становится интересно,  если у вас есть кухня и она в хорошем состоянии. Обманывать покупателей тоже нельзя.

ИЛИ: 

«3-х комнатная квартира в 6 мкр. 104 серии на 2 этаже в хорошем состоянии, цена 45$ окна выходят в ореховую рощу».

 Я думаю любителей природы у нас много.

ТАКИЕ СЛОВА КАК:«шикарный ремонт», при условии, что он шикарный, или «прекрасное расположение» – тоже помогут сделать ваше объявление более презентабельным.

НЕ НУЖНО ПИСАТЬ ПРО АУРУ ИЛИ УЮТ, я часто видела такие объявления, особенно когда квартира была в плохом состоянии.

Попытка компенсировать ужас «уютом» - не поможет, здесь вам поможет только более низкая цена.

НАПРИМЕР:

 «квартира вообще без ремонта, на ремонт уступлю» –

В этом случае шансы у вас увеличиваются, и это честно по отношению к вашим покупателям.

ВТОРОЙ ЭЛЕМЕНТ: Дедлайн.

(То есть ограничение по времени)

НАПРИМЕР:

«Продаю в связи с выездом»

 Это наводит на мысль, что людям надо срочно, может по цене уступят.

Не важно, что вы не собираетесь продавать ниже рыночной  цены – объявление стало более привлекательное.

НАПРИМЕР: 

«При покупке до 31 числа – подарю холодильник».

 В Бишкеке это практикуется довольно часто, люди готовы поступиться чем-то если им нужно срочно.

И, конечно,  все любят подарки.

ТРЕТИЙ ЭЛЕМЕНТ: Призыв к действию.

Это самое простое – ПРИЗЫВ К ДЕЙСТВИЮ.

НАПРИМЕР:

Простое «звоните» или «звоните сегодня»

Повысит количество звонков, по нашей статистике, где-то на 10%.

Что у нас получилось?

Шаблоны объявления вариант 1.

Продам 3-х комнатную 104 серии на 2 этаже, 

В прекрасном месте, окна смотрят на ореховую рощу, 

Школа и детсад в 100 метрах, 

Ремонт нужен только косметический. 

Цена 45$. 

При покупке до 31 числа подарю холодильник. 

Звоните: т. 0555555555


Шаблоны объявления вариант 2.

Продаю 3-х комнатную квартиру 105 серии в 12 мкр!

Общ. площадь квартиры 68,8 м2, не угловая, 3/5. 

Квартира после ремонта:

встроенная кухня с техникой, красивые обои, лоджии совмещены с комнатами (зал и детская),

Пласт. окна, красивые м/к двери,

Расширенная ванна с душ кабиной, кафель 100%,

Все коммуникации центральные!

Цена 45$. 

При покупке до 31 числа, подарю холодильник. 

Звоните: т. 0555555555


ЭТО 2 ГОТОВЫХ ШАБЛОНА, ВЫ МОЖЕТЕ ИСПОЛЬЗОВАТЬ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ СОБСТВЕННЫХ ПРОДАЮЩИХ ОБЪЯВЛЕНИЙ.


Последний  вопрос – ПЛАТИТЬ ИЛИ НЕ ПЛАТИТЬ за рекламу – платить обязательно!!! Такая реклама даст вам в 10 раз больше потенциальных покупателей.


3 Признака человека, который не купит


Сколько раз показали свою квартиру или дом?

  Если больше 15 раз и вам не предложили цену – то возможно у вас не получается по телефону отличить настоящего покупателя от не настоящего. Да, такие тоже есть!!!

  Прочитав эту статью, вы сможете самостоятельно отличить настоящего покупателя, от просто любопытного и сэкономите время, перестав делать пустые показы.

По статистике нашего агентства недвижимости «Авангард»:

- 1 комнатная квартира продается с 12 показа;

- 2 комнатная с 8;

- 3 комнатная - максимум с 5-го.

Показов может быть больше и меньше. Это лишь усредненные цифры.

  •  У некоторых людей, которые смотрят недвижимость, продажа своей недвижимости только в планах, а сейчас просто присматриваются к ценам.
  • Другие -  подумывают взять ипотеку или кредит в неопределенном будущем, а на руках у них денег нет, 
  • А кто-то надеются на 10-20% процентную скидку от вас, потому что где-то слышали о продавцах, уступающих в цене.

Все они – не покупатели. Вы удивитесь, но ТАКИХ желающих посмотреть недвижимость – каждый второй!

     Вот пример частого случая:

Вы продаете недвижимость. В разгар рабочего дня раздается звонок от покупателя. Вы мчитесь домой, чтобы навести там порядок, и после ждете встречи.

Покупатель опоздал. Посмотрел недвижимость. Ушел и даже цены не предложил.

И это даже не худший вариант. Бывает и такое, что покупатель так и не явился на показ.  

Вам это знакомо?

Теперь представьте, что во время того звонка  вы бы смогли понять, настоящий ли это покупатель или очередной любопытный. 

Для этого надо было задать всего три вопроса. И вы бы не потеряли времени на бессмысленный показ.


1. Первый признак – наличие потребности, серьезной причины в покупке недвижимости.

Спросите: «а для кого вы покупаете?».

 Возможные правильные ответы – 

  • для себя \ родителей \ детей, в связи с продажей квартиры \ дома и необходимостью переезда в новое место.
  • Или же покупка недвижимости под квартирантов.          

Неправильные ответы –

- для друга, который в Москве работает;

- дом(квартиру) еще не продали, а пока варианты смотрят,

- хотят ипотеку брать, но в банк еще не ходили.

Почему эти ответы неправильные?

  • У друга(сестры, мамы, дочки) свои предпочтения, а представители, с которыми вы говорите по телефону, не способны эти предпочтения предугадать. Покупатель приедет на показ и не увидит того, чего хотел.
  • В случае с ипотекой вообще неизвестно, получит ли ее покупатель или нет, и на какую сумму.  
  • Та же история с теми, кто продает, но еще не продал. Когда случится продажа и в какую сумму – неизвестно.
  • ! Но если покупатель получил предоплату за свою недвижимость – тогда можно продолжать переговоры.

2. Второй признак – платежеспособность покупателя.

     Конечно, не стоит  спрашивать у покупателя «А сколько у вас денег?». У нас так не принято. 

Но вы можете спросить: «У вас наличные или ипотека?»

  • Правильный ответ –«да, наличные», или «да, ипотека».

При ипотеке обязательно уточните, есть ли разрешение от банка. 

Если в банк не ходили – пусть сначала идут в банк, а потом ищут недвижимость.

      Еще можно спросить – «у вас полная сумма?»Это отсечет тех, у кого сильно не хватает денег.

 А они, бывает, начинают предлагать слишком маленькую сумму с аргументом «Это же наличка!!!»

3. Третий признак – срочность.

     Спросите: «Вам срочно необходимо приобрести недвижимость?»

Если ответ – «не срочно», то пригласите их на показ в то время, когда будут настоящие покупатели, которым нужно срочно.

     Таким образом вы создадите видимость конкуренции для тех, кто действительно заинтересован в вашей недвижимости.  

А  те, кто не торопится, обычно не покупают.


Как купить недвижимость в Бишкеке?

Проблема, как купить недвижимость, перестанет пугать, если к ее решению подключить профессионалов. Мы готовы Вам помочь! Выбирая агентство недвижимости в Бишкеке, обратите внимание на стаж работы агентов. У нас достаточно молодое агентство, но сотрудники работающие у нас имеют 10 летний опыт работы в этой сфере. Это важно! Своей репутацией мы дорожим.

Продажа недвижимости в Бишкеке. Зачем нужен риэлтор?

Риэлтор - это продавец недвижимости. Как показывает практика клиенты редко имеют полное представление о том какие услуги мы предоставляем.

Сегодня мы расскажем вам в чем состоит работа риэлтора: ✅ Оценка недвижимости. ✅ Подготовка документов к сделке.
Иногда вплоть до восстановления утерянных документов, узаканивания перепланировок и получения разрешения на продажу от органов опеки и попечительства. ✅ При необходимости подыскивание альтернативного варианта продавцу ✅ Продажа самой недвижимости. Сюда входит эффективная реклама и презентация. Готовность ответить на любые вопросы касающиеся ипотеки, а так же из сферы налогообложения. ✅ Организация показов объекта недвижимости. ✅ Оформление договора аванса или задатка. ✅ Организация государственной регистрации договора купли-продажи в простой письменной или нотариальной форме и безопасной процедуры взаиморасчетов по сделке. ✅ Подписание Акта приема-передачи объекта.